Cum construim fără să fim amendați, ori demolați

Anterior edificării unei construcții, trebuie sa ne asigurăm că deținem o autorizație de construire emisă în conformitate cu dispozițiile legale.

În caz contrar, executarea fără autorizaţie de construire, cu anumite excepții prevăzute de lege, de către investitor şi executant sau executarea cu nerespectarea prevederilor autorizaţiei, a proiectului tehnic, a lucrărilor prevăzute reprezintă contravenție sau chiar infracțiune, potrivit art. 26 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii.

Odată cu edificarea unei construcții, trebuie să luam în considerare și un aspect ce nu ar trebui ignorat, respectiv cuantumul amenzii pe care o riscăm în cazul ridicării unor construcţii in lipsa autorizaţiei de construire, sau cu nerespectarea prevederilor acesteia.

Astfel, în ipoteza construirii fără obținerea unei autorizații în prealabil, amenda prevăzută de lege este de la 1.000 lei la 100.000 lei, nerespectarea prevederilor autorizației de construire sancționându-se cu amendă de la 50.000 lei la 100.000 lei.

Este bine de știut că putem apela și la specialiști în domeniu în vederea efectuării unor cercetări în ceea ce privește construirea legală a unui imobil.

În acest sens, putem sesiza organele tehnice specializate în domeniu din compartimentele de specialitate cu atribuţii de control ale autorităţilor administraţiei publice locale (organele poliţiei locale din cadrul Serviciului Disciplina în Construcţii).

Astfel de competențe au și Inspectoratul de Stat în Construcţii si inspectoratele teritoriale, ce exercită controlul de stat cu privire la respectarea disciplinei în urbanism şi a regimului de autorizare a construcţiilor, dispunand măsurile şi sancţiunile prevăzute de lege, în ipoteza constatării unor nereguli.

În cazul identificării unor nereguli ce intră în categoria contravențiilor, acestea sunt constatate și sancționate fie de către organele poliţiei locale din cadrul Serviciului Disciplina în Construcţii, fie numai de către organele de control ale Inspectoratului de Stat în Construcţii, în funcție de contravenția săvârșită, potrivit art. 27 alin. (3) și (4) din Legea nr. 50/1991.

În plus, trebuie să cunoaștem că odată cu constatarea faptei constând în executarea (sau desfiinţarea, dacă este cazul), totală ori parţială, fără autorizaţie a lucrărilor sau în executarea (sau desfiinţarea, dacă este cazul) cu nerespectarea prevederilor autorizaţiei, prin Procesul – verbal de contraventie, complementar sancțiunii principale a amenzii, se dispune și oprirea executării lucrărilor sau, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizaţiei.

În Procesul-verbal de constatare a contravenţiei, organul constatator va stabili un termen limită până la care contravenientul va trebui să își îndeplinească obligația.

Alături de cele două măsuri frecvent întâlnite în practică, există și o altă măsură mai drastică, respectiv aceea a desființării construcției.

Această decizie a menţinerii sau a desfiinţării lucrărilor realizate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administraţiei publice competente, având în vedere situația concretă, pe baza planurilor urbanistice şi a regulamentelor aferente, avizate şi aprobate conform legii, sau, după caz, de instanţa de judecată.

Este util să știm că această măsură se poate aplica inclusiv în ipoteza în care persoana sancţionată contravenţional a oprit executarea lucrărilor, însă nu s-a conformat celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenţiei în termenul stabilit de organul constatator.

În această împrejurare, organul care a aplicat sancţiunea va sesiza instanța de judecată competentă pentru a dispune fie încadrarea lucrărilor în prevederile autorizaţiei, fie desfiinţarea construcţiilor realizate nelegal, stabilind, daca este cazul și termenele limita de executare a acestor măsuri.

Contravenientul riscă aplicarea măsurii desfiinţării construcţiei și dacă la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenţiei nu a obţinut autorizaţia necesară.

Prin urmare, măsurile complementare sancțiunii principale a amenzii, ce se pot dispune prin procesele-verbale de constatare şi sancţionare a contravenţiilor, sunt următoarele: sistarea lucrărilor, intrarea în legalitate prin obţinerea autorizaţiei de construire, precum si desfiinţarea construcţiilor executate ilegal şi aducerea terenului la starea iniţială, măsuri ce se pot dispune și în mod succesiv.

In ceea ce privește termenul legal în care poate fi constatată o eventuală faptă contraventională, precizăm că acesta este de 3 ani de la data săvârșirii faptei. Organele competente au dreptul de a constata și aplica pedeapsa principală amenda, în termenul de prescripție de 3 ani de la data săvârșirii faptei, în caz contrar, se poate invoca intervenirea prescripției.

Consecința împlinirii prescripției este aceea că după expirarea acestui termen măsura complementară a demolarii nu mai poate fi aplicată, întrucât intervine principiul securității raporturilor juridice, ca urmare a trecerii unui interval de timp semnificativ, în care statul, prin organele sale, avea posibilitatea de a trage la răspundere persoanele culpabile de săvârșirea contravențiilor, dar nu a făcut-o.

Tocmai de aceea, această modalitate de demolare este cunoscută în doctrină și sub denumirea de demolare – sancțiune contravențională complementară.

Mentionăm că organul competent să dispună această măsură drastică este instanța de judecată, având în vedere și gravitatea faptei săvârșite.

Însă, legea permite și desființarea construcțiilor sau lucrărilor cu caracter provizoriu pe cale administrativă, ca o excepție de la calea judiciară, în situațiile prevăzute expres de lege (art. 33 din Legea nr. 50/1991).

Asadar, în cazul construcțiilor executate fără autorizaţie de construire pe terenuri aparţinând domeniului public sau privat al statului, cât şi construcţiile, lucrările şi amenajările cu caracter provizoriu executate pe terenuri aparţinând domeniului public sau privat al unitatilor administrativ teritoriale, autoritatile administraţiei publice de pe raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află construcţia pot dispune desfiintarea fără emiterea unei autorizaţii de desfiinţare, fără sesizarea instanţelor judecătoreşti şi pe cheltuiala persoanei culpabile.

Dacă pe calea judiciară, actul prin care se dispune demolarea este o hotărâre judecătorească, în procedura administrativă, demolarea imobilelor aflate pe terenurile domeniului public sau privat al statului sau al unitatilor administrativ teritoariale se dispune printr-un act administrativ, reprezentat de dispozitia de demolare.

În ambele ipoteze putem contesta măsura demolării, fie prin căile de atac prevăzute de lege împotriva hotărârii judecătorești, fie printr-o acțiune în contencios administrativ reglementată de Legea nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.

Pe de altă parte, demolarea se poate dispune și ca o măsură de reparare în natură a unui prejudiciu produs unei persoane.

Așadar pe lângă demolarea – sancțiune contravențională complementară, ce implică un raport juridic de drept public (în care o parte este o autoritate publică), există și un alt tip de demolare – ca modalitate de reparare a prejudiciului cauzat printr-o faptă ilicită, ce presupune un raport juridic de drept privat (în care ambele părți sunt particulari).

Spre deosebire de demolarea dispusă de o autoritate publică, unde aceasta din urmă nu trebuie să dovedească un prejudiciu, acesta prezumându-se, în cazul demolării solicitate de un particular, persoana în cauză trebuie să dovedească atât existența, cât și întinderea prejudiciului, în funcție de care instanța de judecată va decide asupra măsurii demolării – ca modalitate de reparare în natură a prejudiciului produs.

Persoana care solicită demolarea trebuie să dovedească un prejudiciu cert, precum și că măsura demolării este cea mai potrivită pentru repararea prejudiciului său, fiind  singurul remediu oportun de reparare.

Precizăm că și în cazurile in care reclamantul este o autoritate publică, ce nu trebuie sa dovedească vreun prejudiciu, instanța de judecată nu va dispune în mod direct în toate situațiile demolarea construcției, ci va analiza temeinic dacă măsura demolării este adecvată, proporțională cu gravitatea faptei ilicite.