Despre imobilele care nu au acces direct la drumul public și soluțiile legale prin care se poate obține acest acces

În practică sunt întâlnite situații în care imobilele – apartamente/case cu teren sau fără – nu au acces direct la drumul public și nici nu au reglementată o cale prin care se realizează accesul la drumul public.

În conformitate cu dispozițiile art. 380 din Regulamentul din 2014 de avizare, recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară emis de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară, în cazul în care accesul la unitatea funcțională sau la condominiu nu se face direct printr-un drum public, acesta trebuie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere, menționate obligatoriu în actele juridice și înscrise în cartea funciară.

Din textul de mai sus se poate trage concluzia că legea impune ca, în actele care au ca obiect transferul dreptului de proprietate cu privire la un imobil care nu are acces direct la drumul public, să fie menționată modalitatea prin care se face accesul imobilului la drumul public și să fie înscrise eventuale căi de acces sau servituți de trecere care asigura accesul imobilului la drumul public.

Cu toate acestea, în continuare se încheie acte juridice privind transferul proprietății fără a fi lămurită situația accesului direct la drumul public al imobilului ce face obiectul tranzacției.

Din perspectiva valorii de piață a acestor imobile în ipoteza unui transfer de proprietate, situația lor trebuie reglementată, pentru a se evita î subevaluarea accestora.

Potrivit legislației noastre, mijloacele legale prin care se constituie dreptul de acces al unui imobil la un drum public sunt următoarele:

  1. Vânzarea unei cote-părți din imobilul prin care se face accesul la drumul public, odată cu/ ulterior vânzării imobilului care nu are acces direct la drumul public;
  2. Constituirea servituții de trecere în favoarea imobilului care nu are acces direct la drumul public;
  3. Instituirea unui drept de trecere, potrivit art. 617 din Codul Civil, în favoarea imobilului care nu are acces direct la drumul public.

(i) Vânzarea cotei-părți din imobilul – drum de acces la drumul public se face, în general, odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul principal, care nu are acces direct la drumul public.

În virtutea obligației legale, notarul urmează să înscrie în Carte funciară dreptul noului proprietar al imobilului atât asupra imobilului – principal,cât și asupra cotei-părți din imobilul – drum de acces la drumul public.

(ii) Constituirea servituții de trecere se realizează :

  1. Prin intermediul unei clauze regăsite în contractul de vânzare-cumpărare, prin care vânzătorul/terțul proprietar constituie pe terenul proprietatea sa (fond aservit) acest drept de servitute auto și pietonală, cu titlu gratuit și pe toată existența imobilului-principal lipsit de acces direct la drumul public, în favoarea căruia se constituie (fond dominant);
  2. Prin încheierea unei convenții/contract/acord în formă autentică, distinct de contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu privire la imobilul – principal lipsit de acces, prin intermediul căreia proprietarul fondului aservit constituie pe terenul proprietatea sa dreptul de servitute auto și pietonală, cu titlu gratuit și pe toată existența imobilului lipsit de acces (fond dominant).
  3. Prin uzucapiune, solicitantul urmând să dovedească în instanță îndeplinirea tuturor condițiilor prevăzute de lege cu privire la stăpânirea imobilului – drum de acces.

Actele prin care se realizează constituirea servituții de trecere vor fi înscrise în ambele Cărți funciare ale celor două imobile implicate, respectiv atât în Cartea funciară a imobilului care constituie fond aservit cât și în Cartea funciară a imobilului care constituie fond dominant.

Pentru constituirea dreptului de servitute este obligatoriu ca, în prealabil, să se obțină un certificat de urbanism, potrivit dispozițiilor art. 6 alin.6 pct. c) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.

De menționat că servitutea de trecere nu poate fi constituită prin intermediul unui act juridic unilateral (cum ar fi o declarație autentică a vânzătorului/proprietarului), întrucât este nevoie de acordul proprietarilor celor două fonduri – aservit și dominant.

(iii) Instituirea dreptului de trecere prevăzut de art. 617 din Codul Civil, se realizează astfel:

  1. prin declarație autentică dată în cadrul contractului de vânzare-cumpărare, prin care proprietarul imobilului – drum de acces la drumul public – își manifestă voința expresă privind instituirea în mod perpetuu și cu titlu gratuit a dreptului de trecere asupra imobilului sau, pe toată durata existenței imobilului-principal, lipsit de acces;
  2. printr-o declarație unilaterală autentică emisă de proprietarul imobilului – drum de acces la drumul public, distinctă de contractul de vânzare-cumpărare având că obiect imobilul-principal, în cuprinsul căreia să fie menționată voință expresă a acestui proprietar privind instituirea în mod perpetuu și cu titlu gratuit a dreptului de trecere, pe toată durata existenței imobilului – principal;
  3. prin hotărâre judecătorească, dacă proprietarul imobilului folosit în fapt ca drum de acces nu este de acord să emită și o declarație notarială în beneficiul proprietarului al cărui imobil nu are formalizat accesul direct la drumul public.

De precizat că în practică, în general, vânzătorul imobilului lipsit de acces direct la drumul public este și proprietarul imobilului pe care se constituie dreptul de trecere la drumul public, însă poate fi vorba și de un alt proprietar.

 Dreptul de trecere va fi notat atât în Cartea funciară a imobilului asupra căruia se va institui cât și în Cartea funciară a imobilului – principal, care nu are acces direct la drumul public.

Față de cele expuse anterior privind servitutea de trecere și dreptul de trecere, se observă că ele nu sunt noțiuni juridice echivalente, chiar dacă în limbajul curent aceste sintagme sunt folosite uneori cu înțeles echivalent; între cele două modalități prin care se poate asigura accesul unui imobil lipsit în mod direct de legătură la drumul public există mai multe diferențe din punct de vedere juridic.

Dintre aceste distincții, se remarcă următoarele:

  • dreptul de trecere se instituie printr-un act unilateral (o singură voință), respectiv o declarație autentică dată de proprietarul imobilului asupra căruia se naște acest drept, nefiind necesar acordul proprietarului bunului fără cale de acces directă la drumul public;
  • servitutea de trecere se constituie printr-un act bilateral (voințele a doi proprietari), care poate purta diverse denumiri (acord, contract, convenție, clauză în contract) fiind important acordul de voințe al proprietarilor celor două fonduri cu privire la stabilirea servituții;
  • din punct de vedere al opozabilității față de terți, dreptul de trecere se notează în Cartea funciară a ambelor imobile, pe când servitutea de trecere se întabulează în ambele Cărți funciare.

(Av. Alina Neagu)