ÎNSCRIEREA DREPTULUI DE PROPRIETATE ASUPRA UNEI CLĂDIRI EDIFICATE FĂRĂ AUTORIZAȚIE DE CONSTRUIRE

În cadrul acestui material vom trata, din punct de vedere practic, înscrierea în Cartea Funciară a unei construcții edificate fără autorizație de construire, în contextul adoptării Deciziei nr.13/2019,  prin care instanța supremă interpretează dispozițiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, după cum urmează:

”Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii”.

Așadar, instanța supremă a statuat în mod tranșant printr-un recurs în interesul legii asupra valorii juridice a lipsei autorizației de construire,  interpretând dispozițiile art. 37 alin (5) din Legea nr. 50/1991 în sens restrictiv, respectiv in modalitatea care nu admite promovarea unor artificii juridice pentru intabularea dreptului de proprietate asupra construcțiilor edificate fără autorizație, așa cum se obișnuia înainte de adoptarea acestei decizii.

Decizia Inaltei Curți de Casație și Justiție este dată  în contextul  în care, pentru orice proprietar al unei construcții, fundamentul practic al obținerii unui titlu de proprietate asupra edificiului îl constituie intabularea dreptului său de proprietate în Cartea Funciară, pentru ca ulterior această intabularea să poată fi valorificată pe terenul introducerii valabile și legale a imobilului în circuitul civil.

Decizia 13/2019 a ICCJ blochează posibilitatea investitorilor care au construit fără autorizație să-și introducă imobilele în circuitul civil, fiind în imposibilitate de a-și exercita toate prerogativele dreptului de proprietate (ex. dreptul de dispoziție, de înstrăinare).

Cu alte cuvinte, Decizia 13/2019 este generatoare de consecințe pentru proprietarii care au neglijat obținerea documentației necesare construirii.

O soluție la îndemâna celor care au construit fără autorizație este urmarea procedurii prevăzute de Legea nr. 50/1991 pentru intrarea în legalitate cu privire la construcția în discuție. Astfel, autorizația de construire poate fi emisă nu doar prealabil realizării construcției, ci și ulterior, urmând procedura intrării în legalitate prevăzută de 28 din Legea nr. 50/1991 și art. 59 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991.

Principiul tempus regit actum vine în sprijinul construcțiilor edificate înaintea datei de 1 august 2001, ce pot fi întabulate în baza documentației cadastrale și a unui certificat de atestare fiscală emis de primăria din localitatea unde este amplasată construcția, potrivit art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare:

Construcţiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, se intabulează, în lipsa autorizaţiei de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligaţiilor fiscale de plată datorate autorităţii administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale.”

În restul situațiilor, pentru construcțiile edificate după data de 01 august 2001 va fi aplicabilă regula statuată de art. 37 alin (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, potrivit căruia: ”Dreptul de proprietate asupra construcţiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi că există proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, precum şi a celorlalte dispoziţii legale în materie şi a unei documentaţii cadastrale.”

În concluzie, dacă nu s-a respectat procedura obținerii documentației de construire a unui imobil și se dorește intabularea acestuia, pentru construcțiile edificate înainte de 01 august 2001 titularul va depune o cerere la oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, însoțită de un certificat de atestare fiscală care să probeze achitarea impozitelor la zi și anul în care a fost edificată construcția în discuție.

Pentru proprietarii care au construit fără documentația aferentă după 01 august 2001, legea solicită obținerea unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, cu importanta precizare că acest certificat trebuie să confirme edificarea construcției conform dispozițiilor legale în materie, aflându-ne în prezența unei veritabile  proceduri de intrare în legalitate, spre deosebire de cea descrisă în paragraful anterior.

Deși soluția Inaltei Curți de Casație și Justiție comportă critici sub aspectul stabilirii unui tratament diferențiat și părtinitor pentru motivele expuse anterior, concursul instanței supreme în vederea asigurării unității de interpretare și aplicare a regulilor de drept în materia edificării contrucțiilor este de multă vreme așteptat, în condițiile în care, cu titlu de exemplu, unele instanțe admiteau, iar altele refuzau  să admită recunoașterea dreptului de proprietate asupa unei construcții edificate fără autorizație, pe calea accesiunii imobiliare artificiale.