Noul Cod administrativ despre închirirerea bunurilor aflate în proprietate publică

Începând cu data intrării în vigoare a OUG nr. 57/2019 privind mult-controversatul Cod administrativ, bunurile aflate în proprietatea publică a statului și a unităților administrativ-teritoriale se bucură de reglementarea unei noi proceduri de închiriere.

În rândurile care urmează vom trata succint principalele noutăți aduse de actul normativ intrat în vigoare începând cu dată de 05 Iulie 2019, moment în care au fost abrogate  prevederile cu privire la închiriere din cuprinsul Legii nr. 213/1998 privind bunurile proprietate publică.

Până la intrarea în vigoare a Codului administrativ, titularii dreptului de proprietate publică sau de administrare a bunurilor proprietate publică (aflate în domeniul public sau privat) aveau prerogativa de a stabili propriul regulament de valorificare a bunurilor prin licitație publică, cea mai des uzitată procedură fiind cea a licitației publice cu strigare.

Această modalitate de valorificare a bunurilor aflate în proprietate publică se desfășura în linii facile, în sensul în care ofertantul declarat câștigător era participantul care îndeplinea condițiile stabilite strict de autoritatea publică și oferea cel mai mare preț pentru bunul supus licitației publice.

După o prima lectură, se observă faptul că Noul Cod Administrativ a instituit o nouă procedura de închiriere care comportă anumite trăsături comune cu procedura de licitație reglementată de legislația achizițiilor publice.

Procedura actuală impune îndeplinirea unui cumul de condiții pentru participanți și presupune desemnarea ofertantului câștigător raportat la anumite criterii de atribuire stabilite de lege.

Sub un prim aspect, Codul administrativ statuează în sarcina ofertanților îndeplinirea anumitor condiții de participare la procedura de închiriere care presupun, printre altele, stingerea integrală a obligațiilor de natură fiscală față de bugetul consolidat de stat și cel local.

Astfel, din moment ce art. 339 din Codul administrativ nu prevede o situație de excepție cu privire la modalitatea de stingere a debitelor de natură fiscală, concluzionam că nu pot fi admise la licitație persoanele care beneficiază,  în condițiile legii, de eșalonarea acestora ori de alte facilități în vederea plății acestora.

Totodată, textul de lege restrânge aria ofertanților, în sensul în care nu permite participarea la licitație a persoanelor aflate în stare de insolvență, faliment sau lichidare.

Această prevedere nu afectează contractele de închiriere încheiate până la dată intrării în vigoare a Codului administrativ, acestea fiind supuse legii aflate în vigoare la momentul încheierii contractului, respectiv dispozițiile Legii nr. 213/1998 și ale actului administrativ prin care a fost aprobată închirierea bunului.

Deopotrivă, Codul administrativ sancționează cu o interdicție de participare persoanele care au fost desemnate câștigătoare la o licitație publică anterioară, derulată în ultimii 3 ani, care nu au încheiat contractul sau nu au plătit prețul, din culpă proprie.

Un alt element de noutate adus este cel privitor la dreptul autorităților contractante de a opta pentru asigurarea accesului facil, direct, nerestricționat și deplin a ofertanților la conținutul documentației de atribuire, prin mijloace electronice.

Totodată, pentru documentațiile de atribuire puse la dispoziție pe suport de hârtie sau pe suport magnetic, autoritățile au dreptul de a stabili un preț, cu condiția că acesta să nu depășească costul multiplicării și transmiterii documentației. Astfel, a fost restrânsă posibilitatea autorităților contractante de a stabili un preț excesiv în schimbul caietului de sarcini.

De asemenea, la momentul actual, orice persoană interesată se bucură de dreptul de a solicita clarificări în legătură cu conținutul documentațiilor de atribuire, legea instituind în sarcina autorităților un termen de răspuns la solicitările de clarificări care să permită depunerea ofertelor anterior datei-limita.

În mod corelativ, și autoritățile publice au dreptul de a solicita clarificări sau completări ale documentelor prezentate pe parcursul aplicării procedurii de atribuire, însă acestea vizează strict demonstrarea conformității ofertei cu cerințele solicitate. Este important de reținut faptul că solicitarea de completare a documentelor prezentate nu vizează completarea înscrisurilor solicitate prin documentația de atribuire și care au fost omise de către participant.

De exemplu, în cazul în care ofertantul nu a prezentat până la dată-limita de depunere a ofertelor un certificat de atestare fiscală solicitat prin documentația de atribuire, oferta acestuia va fi declarată neconformă.

Procedura de licitație se poate desfășura numai dacă în urmă publicării anunțului de licitație au fost depuse cel puțin două oferte valabile, iar, în caz contrar, autoritatea contractantă este obligată să anuleze procedura și să organizeze o nouă licitație.

Pe de altă parte, astfel cum precizam în rândurile precedente, dacă până la momentul intrării în vigoare a OUG nr. 57/2019, autoritățile publice aveau opțiunea de a stabili procedura de licitație pentru închirierea bunurilor proprietate publică, începând cu dată de 05 Iulie 2019, aceasta se desfășoară strict în conformitate cu dispozițiile art. 340 și următoarele din Codul administrativ.

Procedura de licitație reglementată de Codul administrativ presupune elaborarea ofertei și depunerea acesteia într-un plic sigilat, în concordanță cu dispoziile art. 336, prevederi legale care exclud posibilitatea organizării unor ședințe de licitație publică deschisă cu strigare.

Textul de lege a reglementat patru criterii de atribuire la care autoritățile contractante trebuie să se raporteze în decizia de determinare a ofertei câștigătoare, respectiv:

a) cel mai mare nivel al chiriei;

b) capacitatea economico-financiară a ofertanților;

c) protecția mediului înconjurător;

d) condiții specifice impuse de natura bunului închiriat.

Din conținutul alineatului 2) teza a II-a al aceluiași articol deducem faptul că autoritatea contractantă are posibilitatea de a opta pentru instituirea a minimum trei criterii din cele patru, cât timp ponderea fiecăruia dintre acestea este de până la 40%, iar suma acestora nu trebuie să depășească 100%.

Oferta declarată câștigătoare este oferta care întrunește cel mai mare punctaj în urmă aplicării criteriilor de atribuire, iar în cazul în care se constată că există ofertanți clasați pe acealasi loc, departajarea acestora se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire care are ponderea cea mai mare. În cazul egalității în continuare, departajarea se va face în funcție de punctajul obținut pentru criteriul de atribuire care are ponderea cea mai mare după acesta.

În ceea ce privește încheierea contractului de închiriere, spre deosebire de reglementarea anterioară care nu dispunea de prevederi specifice, art. 343 din Codul administrativ a instituit o serie de cerințe pe care actul juridic trebuie să le îndeplinească.

Nu în ultimul rând, se instituie și obligativitatea constituirii garanției de bună execuție a contractului și nivelul cuantumului acesteia (contravaloarea a două chirii) în cadrul dispozițiilor art. 334 alin. 5) din OUG nr. 57/2019.

Deși acest text de lege suscită, la prima vedere, o altă interpretare cu privire la natura acesteia, în sensul în care poate fi privită drept o garanție de participare, dispozițiile art. 347 alin. 1) lit. c) vin și clarifică faptul art. 334 alin. 5) vizează strict garanția constituită de titularul dreptului de închiriere.

Un alt aspect care aduce o serie de controverse juridice este cel privitor la instanța competentă soluționeze eventualele litigii, natură acestora și termenul de exercitare a acțiunii.

Deși, la prima vedere, tindem considerăm instanța competentă soluționeze eventualele litigii este cea de contencios administrativ, având în vedere, în principal, calitatea specială a entităților juridice care derulează procedura de închiriere a bunurilor proprietate publică, trebuie avem în vedere faptul prevederile Capitolului IIISecțiunea a IV-a nu fac nicio trimitere la prevederile Legii nr. 554/2004 privind contenciosul administrativ.

Astfel, deși în cuprinsul secțiunii care reglementează concesiunea bunurilor proprietate publică se prevede în mod expres soluționarea litigiilor se realizează potrivit prevederilor legislației privind contenciosul administrativ, aceste mențiuni lipsesc în ceea ce privește procedura de închiriere, iar, ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus.

Un alt indiciu care exclude aplicarea Legii contenciosului administrativ regăsim în cuprinsul art. 344 alin. 4) din OUG nr. 57/2019, în privința daunelor-interese atrase din nerespectarea obligației de încheiere a contractului de închiriere în termenul legal sau din refuzul ofertantului declarat câștigător, cu privire la care legiuitorul a prevăzut posibilitatea stabilirii întinderii acestora de către tribunalul în a cărui rază teritorială se află sediul autorității contractante.

Din aceste prevederi conchidem faptul OUG nr. 57/2017 stabilește o altă competență teritorială decât cea prevăzută de dispozițiile art. 10 alin 3) din Legea nr. 554/2004, potrivit cărora soluționarea litigiilor din materia contenciosului administrativ cade în competența exclusivă a instanțelor de la domiciliul sau sediul persoanelor fizice sau juridice de drept privat și, în niciun caz, în cea de la sediul autorității contractante.

Totodată, nu putem corobora dispozițiile art. 344 alin. 4) din Codul administrativ cu  prevederile art. 8 alin. 2) teza a ÎI-a din Legea nr. 554/2004 potrivit cărora „Litigiile care decurg din executarea contractelor administrative sunt în competența de soluționare a instanțelor civile de drept comun.”

Aceste prevederi din urmă devin incidente strict în privința contractelor deja încheiate, pe când daunele-interese vizate de art. 344 alin. 4) din Codul administrativ se pot naște doar în situația în care contractul de închiriere nu este încheiat, acestea având valoare de sancțiune pecuniară extracontractuală.

Astfel, considerăm , deși Codul Administrativ reprezintă un veritabil instrument pus la dispoziția autorităților publice în realizarea procedurilor de închiriere a bunurilor aflate în proprietate publică, acest act normativ este susceptibil de completări și necesită lămuriri cu privire la competența funcțională a instanțelor investite cu soluționarea litigiilor din această materie.